09年已经渐进尾声，12月份整体楼市关于优惠政策的结束刺激下，部分区域出现集中成交的现象，与此同时也有个别区域在前几个月的透支，市场的活跃度略显乏力，出现涨跌互现，整体成交套数基本和10月份保持持平。据上海中原最新统计显示，12月上海中原全市二手房成交均价再次攀高，为22026元/平方米，环比上涨20%。这也是二手房市场今年以来的以月度最高均价盛装谢幕。从市场的成交量来看，成交套数较上月环比下降6%，基本保持10月份水平。从成交结构看，80万以下、80-120万、120-200万、200万以上二手房成交套数占比分别为11.5%、20.1%、34.0%、34.4%。区域方面，12月全市成交套数名列三甲的区域依然上月记录保持区域，依次为浦东、宝山、普陀，分别占比31%、13.7%、9.8%。

　　就各区域走势来看，12月全市的成交量除了个别中心区域依然保持较高的活跃度以外，大多数区域的成交量表现出明显的降温。其中成交量增幅较大的区域为徐汇、浦东和长宁，增幅分别为27.9%、14.2%和9.5%。另外，一些区域表现出较为明显降温，例如中心区域的静安区成交量较上月环比减少51.4%，中外环间的杨浦和闵行，本月成交量环比下降29.2%和19.3%。

　　中原地产研究咨询部高级经理马冀表示，在12月上旬优惠税费的政策终于尘埃落定，因此整体市场出现了量减价增的局面。一方面，在政策“2改5”的调控下，大多数业主都将税费转嫁给买方；另一方面，在打算投机的业主在政策的影响下改为投资，在世博会临近的利好效应下对后市的预期更加惜售或跳价，加上明年整体市场供应的趋紧，在市场旺盛的需求下，较大的供应比例还是要依托存量房市场 因此目前市场在政策刺激下加重了客户的观望心理，在成交量减弱的前提下就带来了成交价格的继续走强。

　　优惠政策结束，中低档物业开始降温。受到优惠税费结束影响，各个区域的成交量出现不同程度的下降。由于中低端市场的物业受到政策影响较大，因此对于政策末班车的搭乘时间紧迫，因此较多业主开始将物业改售为租。其中12月份成交量下降较为明显的区域杨浦、闵行和普陀区，成交量分别减少29.2%、19.3%和16.4%。由于这些区域作为传统的居住区，区域的价值也得到认可，因此整体市场延续了前期的惯性上涨。其中杨浦区江湾镇板块在当月拍下的地块楼板价达到3.24万/平方米，因此周边的二手房市场也开始闻风而涨，不乏出现撤牌跳价现象，由于价格上涨过快，因此买家追涨能力不足，导致这些区域的成交量开始放缓。由于前几个月中低端市场成交透支严重，目前受调控政策影响开始逐渐出现降温，特别是年内购入不久的客户开始转租或长线持有，而且部分购房者对明年市场是否调控的恐慌加重了观望心理也是整体市场出现降温的主要原因。

　　部分区域高端物业成交比例放大，成为市场主角。从12月份成交数据中可以明显看出，200万以上的高档楼盘成交量较上月环比增加4%。特别是徐汇和松江，12月份的成交量分别较上月环比增加27%和10%，成交价格也出现不同程度的上涨。就徐汇区来讲，整个区域内目前在售新盘基本为大面积的尾盘，总价在500以上，客户选择范围受限，而且后续供应非常紧张，因此在市场上行的时候人们的选择大多要从存量房中选择。由于前几个月业主对后市的不确定下观望心理较为严重，受此积累的同时也伴随着政策的落定，加快了客户的出手速度，加上整体徐汇区未来规划建成就有5条轨道交通纵横交错，以及在受到世博会将临近并且又地处辐射的区域内影响下，更多人看好后市，因此12月份整个徐汇区120万以下的仅占整个成交总量的17%，120-200万之间的占总成交量的30%。例如区域内比较活跃的楼盘古北新城，11月份133平方米的三房成交价格14000-18000元/平方米，到12月份相同的房源价格已经攀升至16000-21000元/平方米。另外松江佘山板块的别墅在年末表现比较活跃，带动了整体市场的价格上扬。但另外两个中心区域黄浦和静安，12月份的成交量出现明显减少，主要是由于该区域是高端物业较为集中的区域，并且受到政策调控影响较小，因此在经过前期活跃换手之后，目前整体二手房市场在迎接世博会的到来、市政建设的收尾同时涨幅放缓。由于区域无新盘在售，价格较为走强。

　　传统春节淡季即将到来，在银行各项贷款政策大幅收紧的前提下，加重了购房者的观望心理，加上目前整体价格依然高位运行，因此短期内，整体市场将面临盘整格局。一方面，新盘市场的供应量开始收窄，另一方面存量房的业主，特别是中心区域的高档物业捂盘惜售心理严重，因此在成交量涨幅减缓的同时将伴随着价格的坚挺。