上海楼市的"二手房时代"来临。相关统计数据显示，5月份市场成交已经是今年第五次出现二手房月成交量高于一手房的现象了。专家分析，市区一手房源供应严重不足，外围区域一手房源众多却配套设施不完善，使二手房成为楼市的成交主力，这构成了"二手房时代"的明显特征。

　　二手房成交量远超新房

　　上海易居臣信近期公布的统计数据显示，5月份上海一手住宅成交2.23万余套，二手住宅共成交2.93万套，二手房成交明显占据了市场主导地位。二手房成交量超越一手新房，并非仅仅出现在5月份，这一现象在今年的前四个月中已连续体现，今年1至4月，本市一、二手住宅成交比为1：1.21。

　　不仅如此，就网上房地产统计数据来看，截至6月14日，全市一手房可售面积为590.15万平方米，二手房可售面积为949.60万平方米。业内人士分析，供应结构会影响相应的成交结构，一、二手房源目前的供应情况，很可能会导致未来一段时间内二手房将继续占据市场优势。

　　对于这种二手房成交持续大于一手房的状况出现，业内人士认为原因主要有两个。

　　第一，在2009年第一季度中，开发商所推出的新盘无法有效满足购房者的需求。其中，一小部分新房位于市中心，虽然地段优越但价格高昂，超出部分刚性及改善性需求的购买者能力；另外一部分新房虽然价格较低，但地处外环外区域，交通、教育等配套设施并不完善。因此，诸多的购房者纷纷将目光投向了市区的二手房。

　　第二，改善型需求带动了市场上更多的二手房成交。他们将自住房屋卖出，从而为市场增加了二手房源。同时他们购买位于相对更好地段的中高档二手房，以改善居住空间，又促成了二手房成交的进一步活跃。

　　市中心二手房成交占绝对优势

　　目前，上海各区域的"二手房时代"特征差异性较大，表现为：市中心区域的二手房无论是成交量和供应量都占据了市场绝对主导地位，而在一些外围区域，一、二手房仍各自占据半壁江山，甚至一手房的成交量和供应量超过二手房。

　　据汉宇地产资深经纪人士介绍，从5月份汉宇地产宝山分行的成交数据来看，二手房成交量与一手房相比差距不大，但徐汇分行的成交数据则显示，该区域二手房成交量明显超出了一手房。另据网上房地产统计数据显示，截至6月14日，在可售房源中，徐汇区一手房有26.70万平方米，二手房有66.44万平方米；而处于外围的松江区一手房有91.54万平方米，二手房有54.10万平方米，可见在一些外围区域的房地产市场上，一手房源还占据着较大的比例。

　　对于二手房供求关系在不同区域间的差异化表现，相关人士分析认为，在徐汇、卢湾、虹口等发展十分成熟的市中心区域，一手新盘的档次都较高，相应的房价就居高不下，这可能超出了大部分刚性需求以及部分改善型需求的购买能力，因此这部分需求便将目光投向一些楼龄相对长而价格相对实惠的二手房。同时，这些区域内的新增住宅用地非常稀少，导致一手房源增量幅度较小，二手房供应量占据了绝对优势。

　　而在发展相对来说不太成熟的松江、宝山、南汇等外围区域，目前住宅用地相对较多，可以在一定时期内保证一手房源的供应比例。同时，目前市场上出现的二手房业主看到行情好，惜售、跳价等现象也在一定程度上减缓了二手房市场的成交速度。但从较长一段时期来看，由于该区域配套设施不完善，业主很可能在购进物业几年之后，出于改善的目的将房屋卖出，重新买进更好的二手物业。另外，外围新增住宅用地也在逐渐减少，因此业内人士预计，经过一段时间的发展之后，外围区域的二手房交易活跃度会越来越高。

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